<> <> <> <> <> <> <> El Cobro de IVA en los Alquileres | Blog GD Legal Abogados
Blog de derecho fiscal y tributario: El cobro de IVA en los alquileres

Como regla general, y aunque sorprenda a más de uno, todo propietario (o usufructuario) que ponga un inmueble en alquiler es sujeto pasivo de IVA y debe cumplir con una serie de obligaciones relacionadas con este impuesto, tales como emitir factura al inquilino repercutiéndole el IVA correspondiente, presentar el modelo trimestral 303 y el modelo resumen anual 390.

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No obstante, como excepción a esta regla general, cuando el inmueble alquilado tiene como destino exclusivo el uso como vivienda, la operación está exenta del impuesto y no hay que cumplir con las mencionadas obligaciones.

La exención del IVA aplica también a los garajes, trasteros y muebles alquilados con la vivienda.

Como hemos mencionado, la casa debe utilizarse de forma exclusiva como vivienda. En caso de que el inquilino emplee el piso para vivir, pero también para oficina o despacho particular (por ejemplo 50% a cada cosa), no habrá exención del IVA, ni siquiera para la parte destinada a vivienda.

¿Y si firma el contrato una persona jurídica?

En este punto los Tribunales Económico-Administrativos han indicado que la exención por arrendamiento tiene un carácter finalista: es decir, que solo si el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, aplica la exención, pero no en otro caso.

El arrendamiento de una vivienda a una persona jurídica que no lo destina directa y efectivamente a esa finalidad, sino que por ejemplo cede su uso a un tercero (subarrendándolo en todo o en parte) no estaría exento de IVA.

Dentro del ámbito de la exención sí puede incluirse el arrendamiento por parte de una persona jurídica, cuando en el propio contrato de arrendamiento figure expresamente la persona o personas usuarias últimas del inmueble. De manera que se impida el subarrendamiento o cesión posterior a personas ajenas a aquellas designadas en el contrato. Este puede ser el caso de una empresa que alquila un inmueble para que viva en él uno de sus empleados.

¿Qué sucede con los alquileres turísticos?

El artículo 20.Uno.23b de la Ley de IVA en su apartado e) señala que están sujetos y no exentos de IVA “los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados, cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.”

Por servicios propios de la industria hotelera se entienden por ejemplo la limpieza, cambio de sábanas, comidas, cambio de toallas, recepción etc. siempre y cuando se presten durante la estancia del inquilino. Si solo se prestan al principio o final de la estancia no se consideran propios de hostelería.

De manera que, si el propietario del apartamento alquila directamente la vivienda al inquilino sin prestar los mencionados servicios, no tiene obligación de emitir factura ni repercutir IVA.

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Si por el contrario presta los servicios propios de hostelería, deberá emitir factura repercutiendo el IVA correspondiente (10%).

En el supuesto de que el propietario alquile la vivienda a una empresa que se encargue de gestionarla, podemos distinguir dos relaciones jurídicas diferentes:

  • La del propietario con la gestora. Se trata de una operación sujeta y no exenta de IVA, ya que el arrendamiento por parte de la gestora no es para uso de vivienda, sino para realquilarlo posteriormente, sin que se conozca al inquilino final que habitará el inmueble.
     
  • La relación jurídica de la gestora con el inquilino final. De nuevo aquí, si junto con el alquiler se prestan servicios de hostelería, la gestora deberá emitir factura con IVA, no teniendo esta obligación si no se prestan estos servicios.

Por último, contemplamos el supuesto de que el propietario alquile la vivienda a través de un intermediario o comisionista (agencia inmobiliaria). Una vez más, podemos distinguir dos relaciones jurídicas distintas:

  • La del propietario con el inquilino final. Aquí es el propietario quien factura directamente al inquilino final con IVA (10%) en caso de prestar servicios de hostelería. No habría obligación de facturar y la operación estaría exenta de IVA si no se prestan servicios.
     
  • La de la agencia inmobiliaria y el propietario. La agencia emitirá factura con IVA al propietario por sus servicios de intermediación por la búsqueda del inquilino etc. En este caso el tipo es del 21%, ya que son servicios de intermediación o comisión inmobiliaria.

Si tienes dudas o necesitas ayuda en relación con este tema, puedes contactar con los abogados del área fiscal de GD Legal.

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