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Implicaciones de la implementación de la inversión inmobiliaria - asesoría legal fiscal - servicio jurídico

Tras la mejora de la situación económica y la consiguiente reactivación del mercado inmobiliario, resulta apropiado analizar las principales cuestiones que surgen en el momento de realizar una inversión inmobiliaria

A estos efectos, en primer lugar, se debe traer a colación la definición contenida en la normativa del Impuesto sobre la Renta, que a su vez es utilizada por la normativa del Impuesto sobre Sociedades, para considerar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica, así:

“… se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”

De esta forma, con carácter general, se exige a una persona empleada con contrato laboral a jornada completa. Por otra parte, la propia Dirección General de Tributos y la Administración Tributaria han añadido un criterio cualitativo que viene a incrementar las exigencias legales, como sería el volumen y complejidad de la actividad a gestionar. En este sentido, se ha llegado a cuestionar que fuese actividad económica un arrendamiento de un único inmueble, aunque supusiera un importe muy elevado de rentas. Si bien, esta cuestión tiene suficiente profundidad como para dedicarle un artículo propio.

¿Cómo instrumentalizar la actividad de arrendamiento?

Con carácter preliminar, habría que realizar una breve mención a la tributación en la adquisición de inmuebles. De este modo, las primeras entregas de inmuebles de cualquier tipo estarían sujetas a IVA al tipo general (salvo inmuebles susceptibles de ser utilizados como viviendas que quedarían gravados al 10%), si se trata de segundas o ulteriores entregas se considerarían exentas de IVA quedando sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (entre el 6 y el 11% dependiendo de la Comunidad Autónoma en la que se ubique el inmueble y el valor real del mismo). Esta resultaría la principal carga impositiva que recaería sobre una inversión inmobiliaria y donde tendría incidencia la consideración de actividad económica de la misma puesto que, en el supuesto de encontrarnos en el desempeño de una actividad económica, las cuotas de IVA soportadas en la adquisición serían deducibles. Ahora bien, esto sería así siempre que la actividad económica desarrollada también estuviese sujeta y no exenta de IVA. 

Siguiendo en el ámbito de la tributación indirecta, cuando el arrendamiento sea considerado actividad económica, se establece la opción para que en aquellas segundas o ulteriores entregas que estarían exentas de IVA se pueda renunciar a la exención y, por tanto, la operación quede sujeta al IVA (siendo recuperable por el adquirente). Si bien, como contrapartida, se deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de AJD, aplicando en la mayoría de las comunidades autónomas unos tipos impositivos incrementados.

Pasando a la tributación directa de los rendimientos obtenidos como consecuencia de la explotación del inmueble mediante alquiler, se debe distinguir entre la tributación aplicable a las personas físicas (IRPF) o personas jurídicas (Impuesto sobre Sociedades), de este modo:

  • Personas físicas (IRPF): la catalogación de la actividad desarrollada como actividad económica tiene incidencia en la tributación de la operación, ya que si hubiese actividad económica sería un rendimiento de actividad económica (como su propio nombre indica) y en caso contrario, se trataría de rendimientos del capital inmobiliario. En ambos casos, dichos rendimientos se integran en la base general del IRPF tributando entre el 19 y el tipo marginal, dependiendo de la comunidad autónoma de residencia. Sin embargo, la principal diferencia entre ambos reside en el tratamiento de los gastos deducibles aparejados a cada una de las circunstancias, resultando una lista más acotada para el caso de los rendimientos del capital inmobiliario.

    Por otra parte, se debe realizar una breve mención a la incidencia que la catalogación como actividad económica del arrendamiento tendría en el Impuesto sobre el Patrimonio, pudiendo llegar a quedar exentos del Impuesto.

 

  • Personas jurídicas (IS): aunque el impacto sobre la calificación como actividad económica del arrendamiento parecería tener menor impacto a primera vista, pues en todo caso se integraría en la base imponible del Impuesto y tributaría al tipo del 25%.

    A este respecto, se deben tener en cuenta otras consecuencias derivadas de tal calificación como serían: la aplicación de regímenes especiales en el Impuesto sobre Sociedades, la calificación de la sociedad como sociedad patrimonial conforme a lo regulado en el artículo 314 del Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores (antiguo artículo 108 Ley Mercado de Valores), etc.

En conclusión, como se puede observar, la catalogación del arrendamiento como actividad económica tiene importantes implicaciones tanto en el ámbito de la tributación directa e indirecta para las personas físicas y jurídicas. Asimismo, es una cuestión que ofrece cierta capacidad de decisión a las partes (ej. contratación de una persona a tiempo completo), pero que, por otra parte, requiere un grado de complejidad para ser entendido como actividad económica que trata de evitar manipulaciones destinadas a la elusión de impuestos.

Si necesitas más información o ayuda acerca de este tema, puedes contactar con el área fiscal de GD Legal.