Nueva ley de hipotecas. Efectos de la entrada en vigor

Todo cambio legislativo genera dudas sobre su aplicación y no iba a ser de menos con la entrada en vigor de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario el pasado 16 de junio (la “LCCI”). Es, quizás, por lo que la Dirección General de los Registros y del Notariado (“DGRN”) ha publicado 3 instrucciones en los días inmediatamente previos a la entrada en vigor de la "nueva ley hipotecaria".

La última de las instrucciones -14 de junio- plantea qué ocurre con los préstamos cuya información precontractual se ha entregado al prestatario antes del 16 de junio, siendo que la escritura de préstamo hipotecario se otorga posteriormente.

Nuevas funciones para los notarios

El artículo 15 de la LCCI regula que, sin perjuicio de la información dada por el prestamista, un Notario debe redactar un acta antes de formalizar el préstamo en la cual se recoja que el prestatario ha recibido información suficiente sobre el préstamo, haciendo referencia detallada y expresa a las cláusulas de la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y a la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), tal y como se definen en la LCCI (el “Acta de Trasparencia Material”).

El FEIN y el FiAE vienen a sustituir a la Ficha de Información Personalizada (FIPER), que, según la legislación anterior, consiste, básicamente, en un documento que el Banco tenía obligación de entregar al cliente con información personalizada según el perfil financiero del mismo en el que se incluía una oferta adaptada al mismo.

Entrega de la información precontractual

Al mismo tiempo, la Disposición Transitoria primera establece que la LCCI no se aplica a los contratos suscritos antes de la entrada en vigor, de manera que la pregunta es ¿si se ha entregado la información precontractual antes del 16 de junio (dígase, FIPER), pero la escritura se formaliza después, se aplica esta Ley o no?

La respuesta es, depende.

La DGRN indica que la mera entrega de la FIPER no supone que se exista un contrato. Ello por dos razones principalmente: no supone necesariamente que se trate de una oferta vinculante y, ni siquiera, siendo una oferta vinculante, supone que se esté hablando de un “contrato”.

La oferta vinculante es un acto unilateral, de manera que su recepción por la otra parte, en este caso el cliente, no supone una aceptación de la misma. En el caso concreto de la FIPER, ésta no es vinculante salvo que expresamente se recoja así en la misma, al contrario de lo que ocurre con su sustituta, la FEIN, la cual sí supone una oferta vinculante en todo caso.

Pero, a pesar de tratarse de una oferta vinculante, por la segunda razón expuesta, no se puede entender en todo caso que se trate de un contrato, puesto que éste se perfecciona por la concurrencia de la aceptación del prestatario. 

Requisitos para la aplicación de la nueva ley hipotecaria

De esta manera, la conclusión es que, además de acreditar que la oferta vinculante o FIPER se emitió con anterioridad al día 16 de junio, también debe acreditarse de manera fehaciente que el prestatario y los demás obligados hayan aceptado totalmente dicha oferta antes de esa misma fecha. Si se cumplen ambos requisitos, se podrá entender que existe un contrato previo a la entrada en vigor de la Ley y, por tanto, no se obliga al otorgamiento del Acta de Transparencia Material, sin perjuicio del deber del Notario de realizar cierta función de asesoramiento y advertencia al prestatario en el momento de otorgamiento de la correspondiente escritura de préstamo hipotecario.

En el resto de casos será imprescindible la formalización del Acta de Transparencia Material por el Notario, de otro modo, el Notario no autorizará la escritura pública de préstamo hipotecario.

Por tanto, se puede concluir que el elemento clave para determinar si es necesaria o no la realización del Acta de Transparencia Material por aplicación de la LCCI será que la aceptación fehaciente de la oferta por parte del prestatario se haya producido tras la entrada en vigor de la misma. En caso de haber entregado ya la información precontractual según la normativa anterior (FIPER), ésta servirá de soporte para la redacción de la misma sin necesidad de entregar los nuevos documentos requeridos por la LCCI.

Este contenido es general y meramente informativo. Si deseas obtener un asesoramiento específico, no dudes en ponerte en contacto con nuestro equipo de abogados expertos en derecho mercantil.

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