¿Quién paga los gastos e impuestos del préstamo hipotecario?

La Sentencia 705/2015, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, ya se pronunció acerca de la nulidad de las cláusulas incorporadas de manera de predispuesta en los contratos de préstamos hipotecarios y que atribuían al prestamista la obligación de pago de todos aquellos gastos que generaban la operación. 

Fruto de esa corriente jurisprudencial, el Gobierno dio un paso adelante en favor de la protección del consumidor y la transparencia en la contratación con la aprobación del texto del proyecto de Ley Hipotecaria, que ya comentamos en el post “Las claves de la nueva Ley Hipotecaria” -actualmente pendiente de superar el trámite del Senado-, y el Real Decreto-Ley 17/2018 cuyo precepto único modificó la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados para fijar que el sujeto pasivo, cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, será el prestamista.

Hipotecas constituidas antes de la entrada en vigor

Claro ya el horizonte que va a regir en los nuevos contratos, ¿qué ocurre con las hipotecas constituidas antes de la entrada en vigor de dichas normas? 

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado recientemente distintas sentencias pronunciándose sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al cliente el pago de la totalidad de los gastos asociados a la contratación de un préstamo hipotecario. 

En dichas resoluciones, Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de 2019 el más Alto Tribunal aclara que los gastos deben repercutirse atendiendo a la naturaleza del acto según la normativa en vigor en el momento de la firma del contrato

-    Gastos registrales: los gastos de inscripción en el registro de la propiedad corresponden a la entidad bancaria, mientras que los de cancelación al prestatario.

-    Gastos notariales: el coste de la intervención notarial en una constitución o modificación de hipoteca debe distribuirse a partes iguales entre el prestamista y el cliente; el coste de la escritura de cancelación de la hipoteca le corresponde al prestatario; y los de las copias a la parte que lo solicite. 

-    Impuesto AJD: se reitera que el sujeto pasivo (obligado al pago) del impuesto, en aquellos contratos suscritos antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 17/2018 el día 10 de noviembre de 2018, es el prestatario, lo que aclara cualquier duda acerca de la retroactividad de dicha norma.

-    Gastos de gestoría: deben repartirse a partes iguales entre la entidad bancaria y el cliente. 


Además, el Pleno de la Sala analiza la posible abusividad de la cláusula que establece una comisión de apertura en los contratos hipotecarios, para resolver que dicha condición, al formar parte del precio, queda al margen del control de contenido, y sólo es posible su control de transparencia.

 
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