Rebus Sic Stantibus: Obligado a rebajar en un 50% el alquiler

Una sentencia aplica por primera vez en 2021 la cláusula Rebus Sic Stantibus a un arrendamiento hotelero con motivo de la Covid y obliga a rebajar el alquiler en un 50% a su inquilino con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.

Aplicación de la Rebus Sic Stantibus por la crisis de Covid-19

Dicha cláusula de contratación (que solo se encuentra regulada desde un punto de vista jurisprudencial) permite la modificación o incluso la resolución de las obligaciones asumidas en virtud de un contrato como consecuencia de la existencia de situaciones sobrevenidas e imprevisibles que impliquen un desequilibrio de las obligaciones y derechos acordados por ambas partes, como es el caso de la Covid-19.

En este escenario se ha pronunciado el Juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona, el cual, a través de la aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus, ha obligado a rebajar el alquiler a un inquilino que tenía arrendados varios pisos para alquiler turístico y que, por motivos de la Covid-19, el Estado de Alarma y el confinamiento, ha visto afectado su negocio y su economía.

En concreto, la sentencia 1/2021, de 8 de enero señala que se ha producido una “alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial” y que “dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora”.

Recordemos, esta cláusula opera ante una “profunda alteración de las circunstancias que constituya un fenómeno anormal dentro del contrato y que rompa el equilibrio de prestaciones, permitiendo bien la resolución del vínculo obligatorio, bien su reformulación o revisión de modo que se restablezca el equilibrio roto” (Juzgado de Primera Instancia Barcelona número 31, A 21-09-2020, nº 348/2020, rec. 549/2020)

¿Rebus Sic Stantibus o Pacta Sunt Servanda?

No obstante, en el presente caso también es objeto de debate el enfrentamiento conceptual entre esta cláusula Rebus Sic Stantibus y el principio de Pacta Sunt Servanda (“lo pactado obliga, los contratos están para cumplirse”).

Teniendo en cuenta que este principio se encuentra regulado en el artículo 1091 del Código Civil, la parte demandada defiende la no aplicación de la cláusula Rebus  debido al principio de jerarquía.

Requisitos de la cláusula Rebus Sic Stantibus

Ante este “choque”, la magistrada se pregunta si realmente concurren los requisitos para poder aplicar la cláusula Rebus Sic Stantibus. Estos son, imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual:

  • Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio.
  • Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y oneroso a una de las partes, lo que implica que no sea conforme a los criterios de buena fe y de equidad que esta excesiva onerosidad sea soportada exclusivamente por una de las partes contratantes.
  • Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo.
  • Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

Relación entre el RDL 15/2020 y la Rebus Sic Stantibus

Independientemente de que se cumplan los requisitos anteriores, la parte demandada señala que el RDL 15/2020 es la norma a tener en cuenta en esta situación, pues “esta ley ha recogido la cláusula Rebus Sic Stantibus de manera concreta ante una situación excepcional como es la pandemia de Covid”. Recordemos, esta norma permite solicitar la mora en el pago.

Por su parte, la Magistrada, a través de una interpretación finalista y tomando en consideración varios elementos detallados en la sentencia, entiende que se debe aplicar la cláusula Rebus. Entre otros comentarios destacamos:

  • “El RDL 15/2020 no impide que una parte solicite otra consecuencia jurídica distinta de la mora en el pago de la renta que establece el citado RDL, si entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio”;
  • “El RDL 15/2020 no excluye que se pueda aplicar otra consecuencia conforme a los principios que inspiran la cláusula Rebus Sic Stantibus”;
  • La solución del legislador no es eliminar la posibilidad de dar otra solución a la situación creada por la pandemia”

Es decir, la Magistrada interpreta que las consecuencias que fija el RDL 15/2020 no son excluyentes de otras modificaciones, por lo que la promulgación de dicha norma no impide acudir a la cláusula Rebus Sic Stantibus.

¿Quieres saber más sobre esta cláusula? Visita esta entrada: Regulación legal para la cláusula Rebus Sic Stantibus

No hay que olvidar que su principal finalidad es intentar solucionar problemas que surgen tras una alteración sobrevenida e inesperada de las circunstancias, pero tampoco hay que dejar de lado el principio general de que los contratos deben ser cumplidos. ¿Hay algo más imprevisible que una pandemia mundial?

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